3 % : ce chiffre n’a rien d’anodin lorsqu’il s’agit de vendre une maison ou un appartement en Espagne sans y résider. C’est la ponction automatique, sans discussion possible, opérée à la source par l’acheteur, peu importe votre gain réel, ou même une éventuelle perte.
Pour qui vit en Espagne depuis plus de 65 ans et vend sa résidence principale, certaines exonérations sont prévues. Mais attention : la fiscalité locale ne lâche pas si facilement. Même dans ce cas, la fameuse “plusvalía”, taxe municipale calculée sur la valeur du terrain, s’invite à la fête, et son montant fluctue selon la commune. Une règle unique ? N’y comptez pas.
Vente d’un bien immobilier en Espagne : ce qu’il faut savoir sur la fiscalité
En matière de fiscalité immobilière en Espagne, le statut du vendeur conditionne tout : résident ou non-résident, chacune de ces catégories entraîne des obligations précises. Avant toute chose, impossible d’y couper : le NIE (Número de Identificación de Extranjero) doit figurer dans chaque dossier. Sans ce sésame délivré par l’administration espagnole, pas d’acte notarié, pas d’enregistrement, la transaction reste bloquée.
Les différences avec la France sautent aux yeux. L’Espagne ne réclame pas de taxe d’habitation, mais le propriétaire doit honorer chaque année l’impôt foncier (IBI). Les charges de copropriété, elles, restent généralement plus modérées que dans d’autres pays européens, mais demeurent à la charge du vendeur jusqu’au dernier jour de possession.
Au moment de la vente, plusieurs taxes s’additionnent : la plus-value n’est qu’un début. Voici les deux principaux prélèvements à prévoir :
- Impôt sur les plus-values (CGT) : ponction étatique sur la différence entre prix d’achat et prix de vente,
- Plusvalía municipal : taxe communale, calculée sur la hausse de la valeur cadastrale du terrain.
Le statut de résident modifie radicalement la donne. Dès qu’il s’agit d’un non-résident, la loi impose à l’acheteur de retenir d’office 3 % du prix. L’administration fiscale espagnole encaisse cette somme, et le vendeur doit ensuite déclarer la cession via le formulaire 210. Une sécurité pour l’État, une étape de plus pour le vendeur.
Les propriétaires détenant un patrimoine d’une valeur supérieure à un million d’euros doivent aussi envisager l’impôt sur le patrimoine. Pour l’acheteur, d’autres frais s’ajoutent : taxe sur le transfert de propriété (ITP) pour l’ancien, TVA sur le neuf, et taxe sur les actes juridiques (AJD), dont le taux varie selon la région.
Quelles sont les taxes à payer lors de la vente ?
La vente d’un bien immobilier en Espagne active plusieurs taxes, que le vendeur ne peut ignorer. L’impôt sur les plus-values (CGT) arrive en tête : il frappe la différence entre le prix d’achat et le prix de revente, et son taux dépend du statut du vendeur. Pour les non-résidents de l’Union européenne, le taux s’élève à 19 %. En dehors de l’UE ou de l’EEE, il grimpe à 24 %. La déclaration s’effectue grâce au formulaire 210.
À cela s’ajoute la plusvalía municipal. Cette taxe locale, propre au système espagnol, cible la valorisation du terrain urbain, calculée sur la base de la valeur cadastrale et du temps de détention du bien. Chaque commune applique ses propres règles de calcul, d’où des variations marquées d’une ville à l’autre. Les sommes perçues alimentent directement les finances locales.
Le vendeur doit également régler l’impôt foncier (IBI) pour l’année complète, même si la vente intervient en cours d’exercice. Si la valeur du patrimoine dépasse un million d’euros, l’impôt sur le patrimoine (IP) s’applique. Du côté de l’acheteur, la taxe sur le transfert de propriété (ITP) s’impose pour les biens anciens, tandis que l’achat d’un logement neuf implique le paiement de la TVA (IVA) à 10 % et de la taxe sur les actes juridiques (AJD), toutes deux dépendantes de la région concernée.
Pour clarifier, voici les principales taxes impliquées lors d’une transaction immobilière en Espagne :
- Impôt sur les plus-values (CGT) : versé à l’État par le vendeur
- Plusvalía municipal : prélevée par la mairie sur le vendeur
- Impôt foncier (IBI) : dû à la commune par le propriétaire jusqu’à la date de vente
- Impôt sur le patrimoine (IP) : Etat ou région, pour les patrimoines excédant 1 million d’euros
- ITP / TVA / AJD : à la charge de l’acheteur, selon la région et la nature du bien
Résident ou non-résident : quelles différences pour l’impôt sur la plus-value ?
En Espagne, la loi fait une distinction nette entre résident fiscal et non-résident lorsqu’il s’agit d’imposer la vente d’un bien immobilier. Cette séparation détermine non seulement le calcul de la plus-value, mais aussi les démarches à entreprendre.
Le résident fiscal, soit toute personne vivant au moins 183 jours en Espagne par an, déclare la plus-value dans sa déclaration d’impôt sur le revenu (IRPF). Le taux appliqué varie selon le montant de la plus-value, et certaines situations permettent d’adoucir la facture : réinvestissement dans une nouvelle résidence principale, ou vente par des personnes de plus de 65 ans. Dans certains cas, cela ouvre la porte à des exonérations partielles ou totales.
Côté non-résident, la règle est plus stricte : un taux fixe s’applique (19 % pour les citoyens de l’UE ou de l’EEE ; 24 % sinon). L’acheteur procède à une retenue immédiate de 3 % sur le prix de vente et verse cette somme à l’administration fiscale via le formulaire 211. Le vendeur doit ensuite déposer le formulaire 210 pour ajuster sa situation, et peut réclamer un éventuel trop-perçu si la plus-value réelle était inférieure à la retenue.
La convention fiscale entre la France et l’Espagne protège contre la double imposition : un vendeur français bénéficie d’un crédit d’impôt en France, équivalent à l’impôt acquitté en Espagne, à déclarer via le formulaire 2048-IMM. Ce mécanisme évite de payer deux fois pour le même gain, un atout pour les frontaliers et expatriés.
Pourquoi l’accompagnement d’un expert fiscal peut faire la différence
La vente d’un bien immobilier en Espagne n’est jamais un long fleuve tranquille, qu’on soit résident ou non-résident. Entre les formulaires à remplir, les taux à anticiper, les conventions à respecter et les délais à surveiller, mieux vaut s’entourer de professionnels. Un expert fiscal, avocat, notaire, conseiller, évalue la situation patrimoniale, identifie le régime fiscal applicable, limite les risques de double taxation, optimise le calcul de la plus-value et analyse le droit à exonération selon la législation espagnole.
Un cabinet spécialisé, tel que Larrain Nesbitt Abogados (LNA), repère les opportunités de réduction d’impôt ou la récupération de la retenue de 3 % appliquée aux non-résidents. La déclaration de la plus-value via le formulaire 210, la gestion du crédit d’impôt français avec le formulaire 2048-IMM : chaque étape exige un suivi rigoureux, car la moindre erreur peut coûter cher.
La réussite d’une vente immobilière en Espagne dépend aussi d’une parfaite gestion des délais, des relations avec les administrations et des différentes strates (mairie pour la Plusvalía Municipal, État pour la CGT). L’appui d’un expert fiscal, d’un notaire ou d’un avocat garantit la conformité des démarches, la bonne transmission du NIE et l’application adéquate des conventions fiscales. Des structures comme IberianTax ou iad Overseas assistent vendeurs et acheteurs jusqu’à la régularisation complète.
Ces professionnels couvrent plusieurs aspects décisifs :
- Optimisation fiscale : analyse personnalisée pour repérer toutes les marges de réduction possibles
- Assistance déclarative : prise en charge de la préparation et du dépôt des formulaires obligatoires
- Sécurisation juridique : vérification des actes, gestion du NIE et du transfert de propriété
En Espagne, vendre un bien immobilier, c’est naviguer entre plusieurs administrations et autant de règles mouvantes. Avec les bons conseils, la fiscalité cesse d’être une menace pour devenir une étape maîtrisée. Le choix du professionnel qui vous guide peut transformer un parcours d’obstacles en voie dégagée vers la réussite.
