Real Estate Civil Society (SCI) fait chaud aux investisseurs immobiliers. Si cette forme de société est en plein essor, il faut quand même savoir comment elle fonctionne ! Voici une jurisprudence récente qui rappelle aux associés de mesurer les risques liés à leurs engagements financiers. Le naufrage d’une société civile dans l’immobilier…
Les faits sont les suivants : les partenaires d’une SCI se sont lancés dans l’achat de terrains et ont entamé des travaux majeurs pour le transformer en locaux commerciaux. Ils ont donc conclu un contrat de crédit-bail avec des institutions financières, y compris la société BPI financing. Mais quelque temps plus tard, SCI se retrouve dans l’incapacité de payer ses dettes et se retrouve en liquidation judiciaire.
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Il engage donc les prêteurs responsables du manquement à leur obligation d’avertir et de conseiller lors de la signature du contrat de location.
Les consorts SCI sont rejetés avant le Cour d’appel de Paris le 22 février 2018.
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Ils portent l’affaire devant la Cour de cassation. Dans un arrêt n°18-15.398 du 19 septembre 2019, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rejette également le recours des consorts du SCI. Plusieurs arguments sont avancés pour rejeter l’appel. Examinons les deux principaux.
Les limites de l’obligation d’avertir dans un SCI
Premièrement, la Cour de cassation soutient que le devoir de mise en garde ne peut pas bénéficier aux personnes « informées ». -Le devoir de mise en garde ne profite qu’aux profanes Dans ce cas, c’était bien le cas du représentant légal de la SCI. Il dirigeait plusieurs entreprises et effectuait déjà des transactions financières du même genre auparavant.
La Cour de cassation suit ici une idée classique qui innerve tout le droit des obligations : le devoir de conseil vise à mettre en garde contre un risque excessif de endettement et ne s’applique pas aux professionnels présumés conscients de ce risque . Il se limite aux « profanes », c’est-à-dire au sens de la jurisprudence, aux personnes non habituées aux affaires et donc peu en mesure de mesurer le contenu de leurs engagements financiers… La High Court avait déjà statué dans le même sens pour des faits similaires concernant une société en nom collectif (SNC) (voir Cass. com., 11 avril 2018, n° 15-27.133).
Deuxième argument, les conjoints de SCI invoquent le fait que chaque associé du CIS aurait dû être averti du risque qu’il prenait individuellement — L’obligation de mise en garde est évaluée par rapport au représentant légal de la SCI . Selon eux, lorsque le contractant est une société civile où chaque partenaire est indéfiniment responsable de ses dettes sociales au prorata de sa part du capital social, chaque partenaire non informé aurait dû bénéficier du devoir de prudence. Ils invoquent donc leur inexpérience et leur ignorance du risque financier pris par leur gestionnaire.
La Cour de cassation rejette cet argument à la lumière des articles 1382 et 1857 du Code civil ainsi que de l’article premier du premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme. En effet, indépendamment du fait que les partenaires soient solidairement responsables des dettes sociales, seul SCI peut invoquer la violation de l’obligation d’avertir et non ses partenaires individuellement. Ce devoir de mise en garde n’est alors apprécié qu’en la personne du représentant légal , même si tout le monde doit payer en fin de compte. Et comme le représentant légal de la SCI était un professionnel compétent, la Cour de cassation considère que le prêteur a correctement appliqué le devoir de prudence sans faute d’aucune sorte. En d’autres termes, il est impossible d’échapper aux dettes !
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Enfin, il est clair que le devoir de prudence des associés n’est pas un écran derrière lequel se cacher facilement en cas de problèmes financiers… Les associés d’une SCI doivent donc mesurer les risques financiers qu’ils prennent et s’informer. La Cour de cassation montre ainsi qu’elle n’est pas prête à excuser toutes les erreurs et invite les associés à assumer leurs responsabilités.
> Consultez l’arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation du 19 septembre 2019