Comme nous vous l’avons expliqué dans un précédent article sur le régime réel LMNP, les locations meublées sont l’un des derniers créneaux fiscaux disponibles pour l’investisseur locatif, ce qui lui permet d’annuler presque complètement sa taxe foncière.
Le système est avantageux mais problématique lorsque vous souhaitez investir avec d’autres personnes. En effet, SCI n’est pas la configuration préférée car elle vous ferait passer au système d’impôt sur les sociétés (IS) si vous louez meublé.
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Nous verrons que dans le cas d’une location meublée, l’arrangement à privilégier est la SARL familiale , ce qui vous permettra d’accumuler un régime réel en LMNP et une transparence fiscale pour chaque partenaire directement soumis à l’IR.
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Plan de l'article
Conditions de location via une LLC familiale
La LLC familiale est une LLC classique qui a opté pour l’option de taxation des personnes. De plus, plusieurs conditions doivent être remplies :
Associés de la même famille
L’entreprise doit avoir plusieurs partenaires, avec tous les partenaires de la même famille, le lien familial étant défini sur le site fiscal de la manière suivante :
l’option peut être exercée par des entreprises constituées uniquement entre des parents en ligne directe ou entre frères et sœurs ainsi que des conjoints et partenaires liés par un pacte de solidarité civile défini à l’article 515-1 du Code civil. La société peut inclure des parents en ligne directe, des frères et sœurs, des conjoints ou simultanément des membres de l’un ou l’autre groupe. Mais chacun des partenaires doit être directement uni aux autres, soit par parenté directe ou collatérale jusqu’au second degré, soit par mariage.
Notez à la lecture de cette définition que les liens indirects entre partenaires ne sont pas possibles, de sorte qu’une LLC familiale ne peut pas être composée de deux frères et du fils de l’un d’eux.
Type d’activité réalisée
La LLC familiale doit exercer une activité commerciale, industrielle, artisanale ou agricole. La location meublée se situe dans le premier secteur ciblé, celui des activités commerciales. possibilité de créer une SARL familiale à louer meublée (en résidence principale ou saisonnière).
Demande d’option
La LLC familiale étant une LLC comme les autres, il suffit de demander aux services fiscaux d’opter pour ce régime lors de la création d’une société (qui se fait de manière équivalente à une LLC conventionnelle) ou pendant la vie de l’entreprise.
Notez qu’il est possible de demander cette option à l’impôt sur le revenu (IR), puis de retourner à l’IS, mais le changement de l’IR ne sera plus possible.
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Avantages de Family LLC pour une entreprise de location meublée
La LLC familiale présente plusieurs avantages si vous souhaitez louer meublé, le principal étant la taxe transparence des revenus qui, comme pour une SNC ou une SIC, sont directement imposés sur l’IR de chaque partenaire au prorata de leurs actions, sans passer par aucune autre imposition via la société.
Vous évitez ainsi la double imposition IS IR et cela rend la LLC transparente tout comme la SCI en location vide.
La transparence fiscale pour bénéficier du créneau fiscal LMNP
Pour rappel du régime réel en LMNP (locataire meublé sans professionnel) est un dispositif fiscal très intéressant qui vous permet de déduire toutes vos dépenses du réel, en plus d’amortir de manière comptable une grande partie de la valeur de votre propriété, sans voir votre gain de transfert augmenter.
Prenons un exemple : vous achetez à Paris un bien immobilier d’une valeur de 400 000€ vous rapportant 15 000€ de loyer par an. Sur ces 15 000€, vous pourrez déduire 4 000€ de frais réels (assurance du loyer impayé, charges de copropriété, frais d’agence) mais vous pourrez également amortir la valeur de votre propriété, avec un une dépense « fictive » d’environ 12 000€ par an. Votre revenu imposable sera donc de 15 000 — 4000 — 12000 = — 1000€. Comme pour le LMNP réel, vous ne pouvez pas créer de déficit à partir de l’amortissement, vous devez donc vous contenter d’une assiette fiscale nulle.
Nous parlons d’un créneau fiscal par rapport au système forfaitaire de redevances où seuls 50 % de vos loyers sont déduits en charge. Dans notre exemple, vous économisez 7500€ de revenus sur votre base imposable, ou un peu plus de 3000€ si vous êtes imposé dans une fourchette marginale de 40 %.
Voilà pour ce rappel un peu long mais qui est important dans le contexte d’une LLC familiale, puisque la transparence des revenus vous permettra de transposer le créneau fiscal du LMNP à tous les partenaires (sous réserve du respect des conditions du LMNP pour chaque partenaire souhaitant bénéficier du régime).
Donc, en pratique, si vous achetez une propriété de 1 200 000€ à 3 partenaires égaux via une LLC familiale (au lieu d’en acheter une seule à 400 000€ comme dans notre exemple précédent), c’est chaque partenaire qui peut déduire 1000€ de son revenu imposable. Ce déficit imputable est la version comptable de l’arrangement, dans la vision de la « trésorerie », la société a un excédent de trésorerie puisqu’elle n’a pas réellement décaissé l’amortissement comptable de l’actif. Cet excédent de trésorerie peut être utilisé pour rembourser un prêt bancaire ou sera conservé en espèces par l’entreprise pour être redistribué ultérieurement.
Nous vous recommandons de consulter un cabinet comptable pour effectuer une simulation plus précise des flux financiers et vérifier la pertinence de la LLC familiale pour votre situation.
Gain de cession comme dans LMNP
Pour compléter le paragraphe précédent, la SARL familiale permet de bénéficier du même créneau fiscal que l’investisseur individuel en LMNP : en cas de revente du bien détenu par la SARL familiale, chaque associé verra sa plus-value imposée au prorata de ses parts, via le régime de plus-value de individus, c’est-à-dire que le calcul ne prendra pas en compte comptabiliser l’amortissement comptable déduit tout au long de la location (c’est là que se trouve le créneau fiscal du LMNP).
Facilite la transmission par le démembrement des actions
Un autre avantage de la société familiale LLC, que l’on retrouve également dans les SCI utilisées pour louer à vide, est la possibilité de transmettre ses actifs immobiliers à moindre coût via le démembrement d’actions (voir notre article sur la transmission d’une SCI démembrée).
Il est en effet possible de transmettre la propriété des actions de la LLC familiale à ses enfants en conservant l’usufruit. Le calcul de la valeur de la propriété nue peut être avantageux si vous le réalisez jeune, la propriété nue étant considérée comme une petite partie de la valeur totale de la propriété (voir le tableau sur le site fiscal).
Cette séparation usufruitite/propriété nue est évidemment possible en dehors d’une LLC familiale, mais celle-ci présente l’avantage de séparer complètement le don de l’arrangement fiscal ; en effet, si vous sont des investisseurs individuels, le don de la propriété nue diminuera la base sur laquelle l’amortissement en LMNP est calculé, même si le don ne change pas le calcul sur une LLC familiale puisque le patrimoine détenu par la LLC et les actions sont séparés.
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Inconvénients de Family LLC pour une entreprise de location meublée
Nécessité de tenir une comptabilité d’entreprise
C’est évident mais rappelons-le : contrairement à une location en indivision, la SARL familiale vous générera des frais de constitution et des frais de comptabilité annuels, de l’ordre de 1000€ chacun. C’est donc une solution que vous devez privilégier si vous investissez un montant suffisant, sinon les avantages de l’assemblée, par exemple pour bénéficier du régime LMNP réel, sera annulée par les coûts fixes.
Instabilité des relations familiales
Le principal problème avec Family LLC est que les liens entre associés sont susceptibles d’évoluer avec le temps. Par exemple, si deux frères créent une LLC familiale et que l’un des deux cède ses actions, la LLC perd son statut et tous les revenus de la société reviennent à l’IS.
C’est un point très important à garder à l’esprit qui peut vous faire hésiter à créer une LLC familiale avec trop de partenaires : les conditions des relations familiales entre partenaires doivent être respectées tout au long de la vie de l’entreprise et pas seulement au démarrage .
Difficulté financière
Certains de nos clients nous ont parlé des difficultés rencontrées dans l’élaboration de plans de financement via une LLC familiale créée ad hoc pour l’achat d’un bien immobilier. Il s’agit en effet d’un arrangement juridique particulier qui ne correspond pas nécessairement à tous les simulateurs bancaires et qui nécessite une bonne compréhension de la part des interlocuteurs que vous rencontrez.
En outre, comme toute société à responsabilité limitée, l’entité morale ne peut en principe fournir que son propre capital en garantie. Cependant, il n’est pas dans votre intérêt de verrouiller la structure des capitaux propres trop importants ; par conséquent, des mises en place existent par le biais de comptes courants de partenaires ou de cautions personnelles.
Nous vous recommandons d’aborder ces questions avec un comptable spécialisé en immobilier qui pourra confirmer la pertinence de la transition vers la SARL familiale, les méthodes de création et les bonnes stratégies à adopter pour compléter votre financement.
décalage de trésorerie
C’est un dernier point qui est un peu complexe sur le plan technique mais qui a son importance : contrairement au LMNP classique, la SARL familiale sépare le résultat comptable qui peut être distribué aux associés de l’argent réellement collecté.
Dans notre exemple précédent où vous aviez collecté 15 000€ de loyer pour 4000€ de dépenses réelles et 12 000€ de dépenses fictives, en LMNP individuel, vous auriez effectivement collecté les 15 000€ – 4 000€ = 11 000€ et vous auriez eu un déficit de 1000€ à déclarer aux impôts. Dans le cas de Family LLC, c’est l’entreprise qui conserve en fin de compte 11 000€, mais elle ne peut pas vous les distribuer car le résultat comptable est déficitaire. Elle va garder cet argent en espèces et vous ne pourrez le récupérer que plus tard.
Si vous êtes dans une région où les performances locatives sont faibles ou si vous avez des coûts importants à amortir au démarrage, gardez à l’esprit que vous ne pourrez pas facilement vous répartir les revenus et qu’il sera nécessaire de mettre en place des configurations pour vous distribuer l’argent accumulé plus tard (pour ce faire avec un comptable spécialisé).